Juin 6, 2019

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OPCI : un placement immobilier hybride innovant

OPCI : un placement immobilier hybride innovant

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) permet d’investir de façon indirecte dans l’immobilier. C’est un fonds immobilier dont le cadre juridique est inspiré de celui des OPCVM. Il est accessible via un contrat d’assurance vie ou un compte titre. Cette solution innovante existe depuis 2010. Elle permet de réaliser (entre autres) un placement immobilier indirect tout en gardant la main sur son épargne. L’OPCI est un placement liquide ; l’investisseur peut demander le rachat de ses titres à tout moment.
L’Organisme de Placement Collectif Immobilier loue et achète des immeubles physiques (logements, commerces ou bureaux). Il achète également des obligations ou des actions ; il investit dans des valeurs mobilières favorisant la liquidité si les investisseurs souhaitent sortir.
L’achat des titres d’OPCI peut se faire en toute liberté, à son rythme et selon ses moyens, à partir de quelques centaines d’euros. Cet investissement est effectué sous forme de support en unités de compte. C’est un produit d’épargne à long terme associant actifs financiers et immobiliers.
Un OPCI est généralement géré par une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (Amundi, Viveris REIM, BNP Paribas REIM, A Plus Finance, SOFIDY, etc.). La société de gestion d’actifs “A Plus Finance” a reçu l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion d’OPCI RFA, un véhicule le plus moderne pour la gestion de l’immobilier. Cette dernière envisage de lancer, dans le courant de l’année, son troisième OPCI “Génération 3” dédié aux Résidences Services Seniors (RSS). Il vise des investissements en zone européenne. Cette société de gestion gère depuis plus de trente ans des trois Fonds de Fonds, des FIP et des FCPI. Cette dernière intervient dans tous les domaines (e-commerce, technologies de l’information, etc.) innovants. L’équipe regroupe des entrepreneurs et des financiers.

Les différents types d’OPCI

Dans les Organismes de Placement Collectif immobilier, il existe deux types d’investissement permettant aux épargnants de bénéficier des caractéristiques de l’immobilier, tout en réduisant les risques.
L’OPCI est un fonds d’épargne non coté et peut avoir 2 formes juridiques :
– Le FPI : copropriété de type FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) : transparence au plan fiscal, elle distribue à ses actionnaires des plus-values immobilières et des revenus fonciers.
– La SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : une société de type SICAV, elle distribue des dividendes dans la catégorie fiscale des revenus de capitaux propres. La SPPICAV est soumise à la fiscalité immobilière et est exonérée de l’IS (Impôts sur les Sociétés). C’est une entreprise anonyme qui délègue tous ses pouvoirs à une SGP et qui possède une personnalité morale (une entité dotée de la personnalité juridique) sur le modèle des Société d’Investissement à Capital Variable.

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Mai 21, 2019

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Placement forestier : avantage pour l’investisseur

Placement forestier : avantage pour l’investisseur

Parmi le patrimoine vivant qui est intéressant à transmettre à ses descendances, l’investissement forestier séduit différents types d’investisseurs. En effet, ce type de placement est apprécié que ce soit par les investisseurs qui possèdent une grande fortune que par particuliers qui sont plus modestes. Malgré qu’il possède un rendement est assez faible entre 1 et 3 %, l’investissement forestier constitue un patrimoine tout en profitant des avantages fiscaux notamment la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quels sont les avantages qu’offre l’investissement forestier ?
Guillaume Pellery, le directeur d’investissement, travaillant au sein de la société de gestion indépendante, A Plus Finance, vous apporte tous les détails sur ce type de placement.

Qu’est-ce que le placement forestier ?

Investir dans un groupement forestier consiste à acquérir une parcelle de forêt ou de bois, par l’intermédiaire d’un notaire, d’un établissement rurale ou une société d’aménagement foncier ou en passant via une société civile immobilière de groupement forestier. Ce type d’achat de nature particulier permet à l’investisseur d’avoir le droit à une réduction d’impôt.
Tout comme investir dans le capital d’une PME, d’un commerce, d’un bureau ou encore d’une SCPI, il est aussi possible que plusieurs investisseurs investissent dans un groupement forestier. Ce type de placement s’adresse aux investisseurs qui ne peuvent ou ne veulent pas acquérir une parcelle de forêt et veulent souscrire juste des parts d’un groupement foncier forestier. Par conséquent, la parcelle de bois est achetée en commun par plusieurs investisseurs ou associés tout en léguant la gestion de la parcelle soit à un administrateur soit à une société de gestion indépendante comme A Plus Finance.
Chaque investisseur profite du rendement de la parcelle de bois selon le prorata de son investissement.

Avantages de l’investissement forestier

L’investissement forestier permet de réaliser pour tout investisseur résidant en France, des avantages fiscaux que ce soit au titre de l’impôt sur la fortune immobilière ou IR l’impôt sur le revenu. Le contribuable a le droit de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 18 % avec un plafond d’investissement estimé à 5 700 euros.
Afin de profiter de la réduction d’impôt, les contribuables doivent obligatoirement acheter une forêt ou des bois ou des terrains nus qu’il faut boiser. Ce projet exige un grand nombre de conditions comme :
-Le terrain doit avoir une surface inférieure à 25 hectares
-L’unité de gestion pour au moins 5 hectare d’un seul investisseur ou 10 hectares pour un groupement de gestion.
-La durée du placement doit être de 8 ans au minimum
-Enfin, le plan de gestion doit obligatoirement être agréé par le centre régional de propriété forestière.

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Mar 30, 2019

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Immobilier commercial : les pièges à éviter en cherchant un local commercial à New-York

Immobilier commercial : les pièges à éviter en cherchant un local commercial à New-York

 

Certes le marché new-yorkais forme l’El dorado pour un grand nombre d’entrepreneurs en France qui ne rêvent que de conquérir l’Amérique, toutefois, une des premières étapes à franchir afin de pouvoir s’implanter à New-York est la recherche d’un bureau ou d’un commerce. Cette étape est cruciale, c’est pour cette raison que l’entrepreneur doit l’aborder avec beaucoup d’attention. Surtout, que le marché new-yorkais et français sont bien différents.
Grâce à l’analyse de Homelike Office, la filiale de Homelike Home qui assure la chasse de bureau grâce a ses chasseurs immobilier Paris, Bordeaux et Londres, vous saurez tous les pièges qu’il faut éviter.

Le phénomène de Loss Factor

Le phénomène de Loss Factor est typiquement new-yorkais. En effet, à New-York, les surfaces indiquées sur le contrat sont généralement plus importantes que les surfaces réelles. Puisque, sur le papier, les surfaces comprennent les parties communes, les murs, et même parfois la cour ou une partie du trottoir. Il est aussi important de noter que le Loss Factor est plus important dans les locaux dédiés aux bureaux qui sont en étage avec prés de 50 % d’écart avec la surface réelle du local. C’est vraiment scandaleux, toutefois, il n’existe pas de réglementation, comme c’est le cas en France. C’est pour cette raison qu’il faut toujours s’assurer que la surface du bien est bien adaptée aux besoins de l’entrepreneur. Pour un français qui n’a pas envie de se déplacer à chaque fois à New-York, afin de faire les visites, il peut déléguer la recherche de son bureau idéal à des chasseurs immobiliers comme Homelike Home, spécialiste de la chasse immobilière depuis 2003, à Londres.

Un inventaire important ne signifie pas nécessairement que vous aurez une baisse du prix

En vous promenant dans les rues de New-York vous verrez beaucoup de locaux pour des bureaux à louer, et beaucoup pensent puisqu’il y a autant d’offres, les prix des locaux doivent être facilement négociables. Eh bien Non ! Puisque à New-York, les propriétaires ne veulent pas dévaloriser leur bien en diminuant le loyer. Toutefois, ils peuvent accorder au locataire, une nouvelle climatisation, des mois de loyer gratuits en plus ou de la création d’un nouveau système de ventilation par exemple pour un restaurant.

Le dépôt de garantie avant tout

Le dépôt de garantie qui est plus élevé pour les sociétés étrangères est beaucoup plus important aux Etats-Unis qu’en France. Surtout, si votre société est nouvelle sans historique ni déclaration de revenus, il faudra dans ce cas se préparer à débourser entre 6 mois et un an de loyer.

 

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Fév 9, 2019

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Chasseur de biens immobiliers : la nouvelle tendance dans le marché de l’immobilier en France

Chasseur de biens immobiliers : la nouvelle tendance dans le marché de l’immobilier en France

Existant depuis les années 90 aux États-Unis et au Royaume-Uni, la chasse immobilière commence à prendre ses repères en France. La mission d’un chasseur de bien est de chercher des logements ou des bureaux ou des locaux commerciaux pour le compte d’un client. Contrairement à une agence immobilière qui est au service des vendeurs, un chasseur immobilier bordeaux ,paris ou autre, ne se préoccupe que de l’intérêt de l’acquéreur. Tentant de dénicher le bien qui correspond le mieux aux attentes de son client, le chasseur immobilier doit être un fin connaisseur du marché local. Parmi les leaders du marché français, on peut citer, Homelike Home, qui est un spécialiste de la recherche personnalisée des biens immobiliers au niveau de Paris, Bordeaux, voir même Londres et New-York.

Comment effectuer une chasse immobilière ?

La mission principale d’un chasseur de bien immobilier est de trouver le bien parfait pour son client, alors que le marché de l’immobilier est assez tendu. En effet, trouver le bien idéal pourrait être un véritable parcours du combattant à cause de la pénurie des biens de qualité, mais aussi de la multiplication des interlocuteurs tels que les agences, les notaires, les marchands de bien et les particuliers.
Bénéficiant d’un réseau assez intéressant et une bonne connaissance du marché de l’immobilier dans différents secteurs, le chasseur fera tout son possible afin de satisfaire son client.
En effet, le chasseur de bien accompagne son client de la définition de son besoin jusqu’à la signature définitive du contrat d’achat ou de location, tout en assurant les intérêts de l’acquéreur. Mandater par le client pour rechercher un bien précis, le chasseur immobilier doit tout d’abord établir un cahier de charges contenant toutes les attentes du client. Ensuite, il doit contacter toutes les agences immobilières et se renseigner auprès de ses différents contacts dont les concierges d’immeuble, mais aussi consulter les petites annonces, afin de sélectionner les biens les plus intéressants. Le chasseur effectue une première visite tout seul afin de vérifier que le bien correspond à la demande du client. Une fois, sélectionnés, le chasseur fait visiter les biens les plus intéressants à son client.

Les qualités requises afin de devenir un chasseur immobilier

Selon Christine Pelosse la créatrice de Homelike home, l’un des leaders de la chasse immobilière en France, un chasseur immobilier doit être dynamique et réactif afin de pouvoir dénicher la perle rare. En effet, avec ses déplacements, ses visites, et ses séances de porte-à-porte, le chasseur à très souvent un emploi du temps assez chargé, c’est pour cette raison qu’il doit avoir aussi le sens de l’organisation. En outre, il faut qu’il soit disponible afin de répondre à tous ses clients, mais aussi afin de ne pas laisser passer une information primordiale de la part d’un collaborateur.

 

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Jan 7, 2019

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Pourquoi créer une SCI ?

Pourquoi créer une SCI ?

 

Vous comptez investir dans un bien immobilier et vous espérez trouver une solution afin de transmettre plus facilement vos biens immobiliers à vos enfants. Vous voulez acquérir un bien immobilier, en famille tout en simplifiant la gestion du patrimoine locatif.
La question que tout investisseur dans un bien immobilier doit se poser : est-ce qu’il vaut mieux détenir un bien immobilier à travers une société civile immobilière ou être le propriétaire direct du bien ?
Afin de répondre à cette question, il faut que l’investisseur puisse avoir toutes les informations qu’il faut sur ce type de société. Pour ce faire, Alexis François, le directeur adjoint responsable de la gestion immobilière, au sein de la société de gestion A Plus Finance, apporte tous les détails qu’il faut concernant la société civile immobilière.

Les atouts d’une société civile immobilière

La création d’une SCI permet à l’investisseur dans l’immobilier de mieux organiser juridiquement l’acquisition et la gestion du bien immobilier, surtout lors de la transition du bien à vos enfants. En effet, dans une société civile immobilière, chaque associé possède des parts du patrimoine immobilier.
Une société civile immobilière se caractérise par une grande souplesse au niveau de sa structure, permettant ainsi aux associés de fixer à l’avance tous les règles de sa gestion. En effet, les statuts doivent être rédigés bien avant de déclarer la gérance de la société. Le gérant de la société civile immobilière a donc les mains libres de bien choisir le locataire ou de faire les travaux qu’il faut, voir même de prendre la décision de vendre le bien. Néanmoins, ce n’est pas le cas dans une indivision, où il faut avoir la majorité afin de gérer la société civile immobilière. « Une société civile immobilière est avant tout un outil juridique qui dissocie propriété et pouvoir » explique Alexis François, le directeur adjoint de la société de gestion, A Plus Finance, spécialisée dans la gestion immobilière depuis 20 ans.

Transmission de votre patrimoine facilement

Vous voulez transmettre votre patrimoine immobilier à votre famille ? Vous pouvez le faire par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, qui offre par ailleurs un grand nombre d’avantages.
En effet, grâce à une société civile immobilière, vous pouvez céder vos parts à vos enfants plus facilement. Toutefois, il ne faut pas dépasser le seuil d’abattement qui est de 100 000 euros, en effet, au-delà de ce seuil l’associé doit payer des droits de transmission.
En outre, la société civile immobilière offre en plus de la facilité de transmission, l’avantage d’avoir le contrôle sur son propre patrimoine immobilier.
Généralement dans une société civile immobilière, un associé n’a pas la capacité de vendre ses parts à une tierce personne sans l’accord de ses associés, sauf s’il existe des clauses permettant cette action.

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Déc 6, 2018

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Investir en SOFICA : une fiscalité qui attire plus que jamais

Investir en SOFICA : une fiscalité qui attire plus que jamais

Soutenir la production cinématographique française et obtenir une réduction fiscale avantageuse voilà la bonne promesse des Sofica.
Comment investir aux Sofica ? Quels sont les avantages et les inconvénients des Sofica ? Vous trouverez tous les éléments essentiels à connaître avant d’investir.

Les SOFICA en France

L’industrie cinématographique en France fait partie du patrimoine national, par ce fait, elle est naturellement soutenue par les pouvoirs publics. En plus des différents faveurs accordées par l’État (système d’avances sur recettes, les subventions variées …) les Sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel, viennent en bonne place pour apporter leur soutien aux productions cinématographiques françaises.
Ces sociétés, comme A Plus Image 8 la filiale de la société de gestion A Plus Finance, participent dans la co-productions de plusieurs films français et offrent aux investisseurs particuliers un bel avantage fiscal. Toutefois, sauf énorme succès d’un film, les rendements des productions cinématographique sont généralement très modestes.

La rentabilité des SOFICA

La part du rendement des films co-produits est de plus de 12 % par an si les productions cinématographiques ont rempli toutes les salles. Toutefois, la rentabilité des sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel, ne dépend pas seulement des succès des films co-produits, puisque le plus souvent, un investisseur n’arrive même pas à retrouver l’intégralité de sa mise (qui de 5 000 euros au minimum). En effet, un investisseur particulier ne peut récupérer qu’entre 60 et 70 % de la somme investie dans les SOFICA. C’est la faute aux lourds frais de gestion qui est estimée à 3 % après achat et qui devient de 2 % par an entre 5 et 10 ans. Malgré que le rendement moyen est estimé à 4 %. Néanmoins, l’investissement dans les SOFICA reste l’un des meilleurs placements vu l’avantage fiscal qu’ils offrent.
Cela dit un film qui réussit à remplir toutes les salles compte aussi dans le résultat. En effet, il suffit d’un bon nombre de blockbusters pour que les sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel, restituent la quasi-totalité des sommes investies. Cela pourra booster le rendement des investisseurs jusqu’à 12 % par an. À l’inverse, une série de flops va agir négativement sur SOFICA au point de faire perdre aux investisseurs leur argent.

Les risques du placement dans des SOFICA

En cas de plusieurs flops successifs, le retour sur investissement des particuliers sera négatif. Puisque le capital n’est pas garanti, investir dans une Société de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel est un peu risqué. Toutefois, comme à précisé le dirigeant de la société de gestion indépendante A Plus Finance, ce risque passe en second plan surtout pour les gros contribuables qui pensent plutôt à l’avantage fiscal qu’offrent les SOFICA.

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